[스크랩] ＜짠테크 시크릿 3화＞ 같은 집 사는데 투자자는 –3000만원, 실수요자는 +3000만원? 내 집 싸게 사는 기술
<짠테크 시크릿 3화> 같은 집 사는데 투자자는 –3000만원, 실수요자는 +3000만원? 최소한 같은 무기로 싸우자! 내 집 사는 기술
이번 기사를 쓰면서 ‘이 시기에 써야할까?’ 고민을 많이 했습니다. 또 담당기자님께서 제 글을 좋아하는 분들이 많이 생겼다면서 응원도 해줬는데... 가장 민감한 내 집 마련, 그것도 투자자의 기술을 주제로... 이번 짠테크는 저도 심각하게 고민하고 비난의 화살이 온다면 맞겠다는 생각으로 쓰겠습니다.
이 기사를 통해 독자가 얻을 것은 ‘내 집 사는 기술’입니다.
20대 초반 저는 내 집마련을 위해 열심히 일해서 번 돈을 ‘근검절약’해 저축하여 모으기만 했습니다. 이유는 안정적인 결혼생활을 위해 ‘내 집마련’의 꿈이 있었고 2002년 경기도 부천시에 내 집 마련에 성공하였습니다. 집이 잘 살거나 연봉이 높아서 가능한 것이 아니었습니다. 오히려 가난했기 때문에 악착같이 모으면 돈이 모인다는 것 밖에 몰랐고 실천했기 때문에 결과도 얻을 수 있었습니다. 하지만 요즘 청년들에게도 가능하다고 말하긴 어렵습니다.
더 멀어진 ‘내 집’
최근의 상황을 보면 청년들에게 ‘열심히 일하고 돈 모아서 집사라’하기 민망합니다. 저 역시 지금의 시기라면 2002년과 같은 내 집 마련은 매우 힘들었을 것입니다. 하지만 청년들에게도 희망이 없는 것은 아닙니다. 이제는 정보의 취득이 손안에서 가능한 스마트한 세상이기 때문에 습득이 빠른 청년들이 내 집 마련기술을 익힌다면 기득권을 갖고 있던 전문투자자와 기득권자의 철옹성 같은 성벽 틈을 찾아 넘어 갈 수 있을 것입니다.
최소한 같은 무기로 싸우자! 내 집 사는 기술
고스톱을 같이 치더라도 점수와 규칙을 알고 치는 것과 아무것도 모르면서 내지르는 것은 결과가 다릅니다. 전문투자자는 기술과 지식과 경험으로 중무장한 체 전투를 기다리고 있습니다. 실수요자는 그 동안 열심히 일해 모은 ‘돈’을 들고 첫 전투에 나섭니다. 주위에서 조언을 들었다 해도 결과는 뻔해 보입니다. 하지만 실수요자에게 내 집 마련 기술만 갖춰도 결과는 알 수 없습니다. 바로 가장 중요한 ‘돈’을 들고 있기 때문에 내 집 마련에서 투자자보다 우위에 설 수도 있습니다. 지원군도 있습니다. 바로 정책이죠. 정책은 주거안정을 위한 실수요자에게 세금혜택과 대출지원, 저금리를 제공하며 실수요자를 지원하고 있습니다. 이제 내 집 마련기술만 갖추면 되는데 전문투자자들은 어떤 기술을 갖고 있을까요?
전문투자자들의 아파트 내 집 사는 기술은 크게 3가지입니다.
최근엔 책과 언론을 통해 일반적으로 많이 알려졌지만 과거에는 1%도 안 되는 극소수의 투자전문가만 알고 있었던 것이 분양권, 갭투자, 재건축. 재개발 투자입니다.
최소한 같은 무기로 싸우자! 갭투자는 전문 투자자의 전유물이 아니다.
내 가족이 함께 안전하고 편안하게 살기위해서 반드시 필요한 것이 집인 것은 부정할 수 없습니다. 월세를 살든, 전세를 살든, 자가로 살든 집은 반드시 필요합니다. 이곳이 주거안정과 부동산투자의 경계선입니다.
-반드시 필요하기 때문에 누군가는 산다.-
까막눈과 글을 읽고 보고 이해할 수 있는 사람의 경쟁
집을 사기위해서 돈을 모아야 합니다. 집을 산다는 것은 가정에서 발생할 수 있는 지출 중 가장 큰 비용이 든다고 봐야겠지요. 그래서인지 대다수는 거래경험이 적기 때문에 부동산 거래에 대해 잘 모르기도하고 책과 자료로 공부하고 주변의 도움을 받아가며 간신히 거래를 진행합니다. 너무 큰돈이 들어 조금이라도 잘 못될까싶어 겁도 나고 부동산 사기가 많다는 이야기를 들었는데 혹시나 내가 그 대상자가 될지 몰라 굉장히 예민합니다. 피땀 흘려 모은 돈과 부족한 돈은 대출받아 이자까지 내며 사는 것인데 잘 못되면 안 되니까 집 살 때 예민한 것은 당연한 일입니다. 한번 보고, 두 번 보고 누수는 없는지, 도배. 장판은 손대야 하는지.. 요즘은 전등도 LED로 바꿔야 하는데... 구조도 보고 채광도 보고 마음에는 들지만 체크해야 할 것이 한두 가지가 아닙니다. 그렇다보니 정작 중요한 ‘타이밍’을 놓치고 있습니다.
이 집을 살 때 실수요를 목적으로 한 사람이든 투자를 목적으로 한 사람이든 보고 있는 것은 같습니다. 만약 주변시세에 비해 가격이 낮은 ‘급매물’이고 실수요자가 살만한 집이라면 전문투자자도 같이 보고 있다고 가정해야 합니다. 실수요자가 집을 보기위해 어렵게 시간을 내고 약속을 잡고 집을 살펴볼 동안 전문투자자는 부동산 중개소에 전화문의한 후 급매물인 이유를 묻고 더 싸게 살 방법이 있는지 찾아보고 전세를 바로 놔도 될 지를 확인하고 전세시세를 확인합니다. 집을 보고 싶으면 사진으로 확인하고 ‘전화로 계약’합니다. 이 집을 마음에 들어 했던 실수요자는 다른 집을 알아보던가 이 집에 전세로 들어와서 살아야 합니다.
최근 많이 알려진 전세를 지렛대로 작은 돈으로 집을 사는 ‘갭투자’의 실제상황입니다.
전문투자자는 한 번도 본 적 없는 수억 원이 넘는 집을 5분, 10분 만에 살 때도 있습니다. 왜 겁내지 않고 꼼꼼하게 살펴보지 않고도 문제없이 집을 살까요? 투자자라는 분들도 처음엔 모두 실 수요자였습니다. 경험이 없고 잘 모르기 때문에 두렵고 겁나고 소심해 질 수 밖에 없었던 평생 내 집 장만 한 번하는 것도 어려웠던 평범했던 사람입니다. 이 중 살다보니 부동산의 가치상승으로 수익이 발생한 것을 알게 되고 그 이유를 파헤치며 부동산을 공부하게 되어 부동산투자를 시작하게 된 경우와 부동산투자에 관심이 있어 투자공부만 전문적으로 배워 시작하게 된 경우로 크게 볼 수 있습니다.
두 경우 모두 ‘부동산공부’를 하며 몰라서 두려워했던 경계선을 넘어서게 된 것입니다. 부동산 거래에서 중요한 점이 무엇인지 알게 된 것이죠. 한 번, 두 번 경험이 쌓이면서 부동산이 생활경제에 얼마나 큰 역할을 하는지 볼 수 있게 됩니다. 경제에 경자도 몰랐던 일반인에서 금리와 세금과 물가와 부동산관련 사업을 볼 수 있게 되며 전문 투자자가 되어 가는 것입니다.
공공의 적과 사회적 비난. 투자자
투기꾼, 시세 변동에 따른 큰 차익을 노리고 매매하는 일을 직업으로 하는 사람을 일컷는 말입니다.
일반인이 부동산을 멀리하게 만드는 다양한 이유가 있는데 ‘사회적 비난’도 그 중 한가지입니다. 불법투기, 떴다방, 불법전매, 허위신고, 깡통전세, 역전세와 반값전세, 부동산단속..... 복잡하고 불법적이고... 저런 일에 엮이고 싶지 않다! 며 부동산과 거리를 두는 경우가 많이 있습니다. 실수요가 목적인 사람과 아무것도 연관 없는 일이지만 마치 부동산과 연관되어 있으면 공공의 적 이 된양 사회적 분위기를 조성되어 있습니다. 하지만, 단 한번 내 집마련을 하더라도 부동산거래지식과 기술은 반드시 필요합니다. 한 번이지만 투자자는 3천만 원 싸게 사고 실수요자는 3천만 원 비싸게 살 수 있기 때문입니다.
내 집 싸게 사는 기술, 갭투자
자기자본이익률 ROE(Return On Equity)
당기순이익/자기자본x100
부천시 상동 25평 아파트
양수 계약일 | 잔금일 | 구입가 | 7월 전세시세 | 10월 전세목표 (차액은 자기자본) | 자기자본 (수리비) | 자기자본 (지출경비 1.7%) |
2017.07 | 2017.10.30 | 330,000,000 | 310,000,000 | 330,000,000 | 5,000,000 | 5,6100,00 |
양도 계약일 | 잔금일 | 매도가 | 10월 전세목표 | 양도세 | 당기순이익(\) | 투자원금대비 수익률 |
2019.07 | 2019.10.31 | 370,000,000 | 350,000,000 | 0 | 40,000,000 | 375% |
이 표를 설명한다면 2017년 7월에 3억3천만원에 계약한 부천시 상동 25평 아파트는 잔금일을 10월 30일로 하였고 7월 전세시세는 3억 1천만원이지만 수리 500만원을 들여 3억 3천만원에 전세를 맞추기로 시도하였다. 매입에 필요한 취득세와 법무사수수료, 각종인지대와 중개수수료 약 1.7%인 561만원을 납부하여 10월 전세 3억3천에 맞출 경우 투자원금은 10,610,000원이된다. 2년뒤인 2019년 10월 31일 양도시기에 매매시세는 3억7천만원을 예측하고 전세는 3억 5천만원을 예측한다. 전세가 맞춰질 경우, 매입시세보다 2천만원 높게 계약하게 됨으로 수익은 2천만원을 돌려받는다. 매매가 진행될 경우 양도차액은 4천만원이지만 1가구 1주택의 경우 2년 보유시 양도세가 면제되어 4천만원의 차익이 발생한다. 수익률은 375% 전세일 경우엔 939만원의 수익이 발생하고 재계약을 하여 다음 2년을 투자한다.
여기서 가정한 2017년 10월 전세가 3억 3천만원과 2019년 매도가 & 전세목표는 예측수익입니다. 하지만 지난 과거에서 앞으로의 시세형성을 예측할 수 있는 경험치가 쌓이면서 투자수익을 예측할 수 있게됩니다.
내 집을 살 때, 이 갭투자를 이용해 보면 어떨까요? 2년 후 입주를 목표로 지금 적은 돈을 들여 내 집을 마련하고 임대기간 동안 열심히 돈을 모아 자기돈으로 입주가 가능하다면 투자자가 가저갈 수익은 실수요자인 본인의 몫이 됩니다. 대출받지 않고 적은돈으로 미리 집을 장만하고 여건이 될 때까지 열심히 돈을 모은다면 돈 모아서 집사는 것보다 저렴하게 내집마련이 가능해 집니다. 하지만 돈을 모아서 사려한다면 시세차익은 투자자 몫이되고 그만큼 더 많은 비용을 들여야만 내집마련이 가능해 지는 것이죠.
누구든 내 돈이 나가는 것은 아까워합니다. 수리비도 세금도 아깝고 중고수수료와 법무수수료도 아깝습니다. 이런비용이 아깝다고 집값이 떨어지길 기다린다면 더 큰 비용을 내며 뒤늦게 내집마련을 할 수 있습니다. 투자자가 아닌 내집한채는 올라도 떨어져도 거주하고 있기 때문에 손실이 나지 않습니다. 주변시세가 떨어저서 속상할 필요도 없죠. 살고 있으니까...
투자로 매입하지 않는 실수요자가 지금 가장 싸게 내집마련을 하는 기술인 갭투자를 이제 적극활용해 보기 바랍니다. 이제 투자자와 같은 무기를 들고 싸울 준비가 된 것입니다.